Условная ипотека

Банки меняют параметры своих программ без снижения ставок

Банки пока не спешат радикально снижать ставки по рыночной ипотеке, несмотря на регулярное снижение ключевой ставки. Большинство участников рынка предпочитают менять различные условия по ипотечным программам, в первую очередь касающихся рефинансирования. В этом сегменте особенно обострилась конкуренция за заемщика.

Выйти из полноэкранного режима Развернуть на весь экран

Фото: Алексей Смагин, Коммерсантъ

Фото: Алексей Смагин, Коммерсантъ

Массовое снижение ставок по рыночным ипотечным программам пока не происходит, несмотря на планомерные действия ЦБ по снижению ключевой ставки. Пока о снижении ставок на 0,2–1 п. п на покупку квартиры объявили только Сбербанк и банк «Дом.РФ». Причем у Сбербанка ставки по основным рыночным продуктам нередко были выше, чем у других банков. По данным ПАО «Дом.РФ», на 24 апреля (до объявления о снижении) средневзвешенные ставки у большинства крупнейших банков на первичном и вторичном рынках составляли 18,2–19,9% годовых, тогда как у Сбербанка — 20,2% и 19,7% годовых соответственно. При этом банк остается лидером выдачи — в марте его доля в общем объеме выдачи ипотеки по рыночным программам составила 60%.

Остальные участники рынка предпочитают пересматривать дополнительные условия. Прежде всего это касается первоначального взноса (ПВ), в зависимости от суммы которого дифференцируются ставки (Сбербанк, ВТБ). В частности, ставки по кредиту с ПВ свыше 50% могут быть ниже на 1–2 п. п., чем ставки по кредиту с меньшим ПВ. Также банки предлагают различные акции. Ставки могут снижаться на 0,2–0,9 п. п. при оформлении сделки в течении 30 дней после подачи заявки (ТКБ) или при кредите от 10 млн руб. (Альфа-банк).

Особый интерес банки проявляют к программам рефинансирования ипотеки.

Как следует из мониторинга рынка “Ъ” и данных ПАО «Дом.РФ», с 11 апреля семь крупных банков снизили ставки по рефинансированию (Сбербанк, банк «Дом.РФ», Газпромбанк, «Уралсиб») или возобновили действие этой программы (УБРиР, банк «Санкт-Петербург», Металлинвестбанк). Отдельные участники рынка (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, ПСБ) также предлагают нулевую комиссию за перевод кредита из другого банка.

В результате диапазон средневзвешенных ставок по рефинансированию в основном составил 17,9–19,6% годовых. Лишь у Сбербанка и банка «Дом.РФ» эти показатели оставались выше — 21,5–22% годовых. Однако, по данным ПАО «Дом.РФ», доля рефинансирования в общем объеме выдачи этих банков составляет менее 0,5%, в то время как у крупных банков в среднем составляет 7%, а в отдельных случаях достигает 12–25%.

Эксперты и участники рынка отмечают, что динамика ставок по рыночным программам во многом зависит не только от движения ключевой ставки, но и от внутренней политики банков.

Банки сохраняют высокий уровень настороженности «из-за неопределенности на финансовых рынках, инфляционных рисков и стремления поддерживать доходность своих активов», указывает младший директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Алексей Кирюхин. К концу апреля индекс Московской биржи опустился к минимуму с декабря 2025 года (ниже 2630 пунктов). По данным ЦБ, в апреле ожидания населения по инфляции хотя и снизились до 12,9%, однако все еще остаются в диапазоне значений 2024–2025 годов.

В таких условиях рефинансирование — это «возможность для банков нарастить ипотечный портфель на стагнирующем рынке», отмечает старший директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Павел Жалобов. Именно в этом сегменте конкуренция банков за заемщика наиболее обострилась, так как «в большинстве своем банки не проводят внутреннее рефинансирование или оно менее интересно по условиям, чем смена кредитора», отмечает гендиректор Центра ипотечного кредитования Екатерина Мишина.

Банки стремятся увеличить свой портфель в первую очередь за счет проверенных клиентов.

Рефинансирование же позволяет «оценить качество исполнения обязательств клиентов и платежную их дисциплину», замечает заместитель председателя правления Абсолют-банка Антон Павлов. В «Уралсибе» отметили рост количества заявок по программе рефинансирования, примерно на 15% ежемесячно с начала года. В Абсолют-банке ожидают, что по итогам года около 30% ипотечных кредитов будут выданы в рамках этой программы.

Выдачи жилищных кредитов к концу 2026 года могут превысить 5 трлн руб.

Снизить таким образом ставку заемщики могут при выполнении некоторых условий. В первую очередь это длительный срок кредита и его относительная «молодость». Если кредит взят на 10–15 лет около года назад, то «смысл в рефинансировании есть даже при снижении ставки на 2 п. п.», считает Антон Павлов, так как ежемесячный платеж будет существенно снижен. Также стоит учитывать, что «разница в платежах должна доминировать над стоимостью процедуры рефинансирования», в которую входит оценка объекта недвижимости, госпошлина за наложение обременения в пользу нового кредитора и страхование в пользу нового кредитора, добавляет Екатерина Мишина.

В ближайшее время такая ситуация на рынке ипотечного кредитования будет сохраняться, считают эксперты и участники рынка. Банки и дальше будут использовать различные маркетинговые инструменты, чтобы удерживать спрос на рыночные программы ипотеки, однако существенные изменения по ставкам коснутся только программ рефинансирования.

Дарья Загайнова

Источник