Москва обновила рекорд по вводу офисных площадей в III квартале

Фото: @Freepik (лицензия INV-C-2024-8250540) Консалтинговая компания Nikoliers представила аналитический обзор состояния московского рынка офисной недвижимости по результатам третьего квартала 2026 года.Девелоперская динамика в сегменте остаётся на высоком уровне: совокупный объём ввода новых объектов за девять месяцев достиг 879 тысяч квадратных метров, причём только за III квартал показатель увеличился на 230 тысяч квадратных метров.

Такой результат стал рекордным с 2014 года — тогда за аналогичный период было введено 1 074 тысячи квадратных метров.

На конец третьего квартала общий объём предложения на рынке составил 22 200 тысяч квадратных метров. Уровень вакантности поднялся до 6,8%, что на 0,8 процентного пункта превышает значение, зафиксированное на конец 2025 года.

В структуре совокупного ввода за девять месяцев 2026 года доля площадей, доступных для аренды, составила 12,6%, для продажи — 8,7%, а 1,4% объектов представлены одновременно в форматах аренды и продажи.

Объём спроса за девять месяцев текущего года достиг 925 тысяч квадратных метров — это на 21% ниже уровня аналогичного периода 2025 года.

Распределение сделок по классам с учётом сегмента сервисных офисов оказалось сбалансированным между категориями A/Prime и B+/−, тогда как годом ранее на долю классов A и Prime приходилось почти в полтора раза больше транзакций.

Эксперты связывают такую трансформацию с экономическим давлением: компании стремятся оптимизировать расходы и всё чаще выбирают более доступные помещения класса B+, уделяя повышенное внимание наличию готовой отделки.

Это обусловлено тем, что в сегменте класса A традиционно преобладает аренда помещений в состоянии «бетон», что требует дополнительных вложений со стороны арендатора.

Среди бизнес‑секторов наибольший объём спроса продемонстрировали компании из сфер строительства и девелопмента (17%), банков и финансовых услуг (14%), а также производственные предприятия (10%).

Средневзвешенные ставки аренды внутри ТТК по итогам III квартала сложились на уровне 61 000 рублей за квадратный метр в год для класса A/Prime и 35 700 рублей за квадратный метр в год для категории B+.

Среднерыночный показатель OPEX без учёта НДС внутри ТТК зафиксирован на отметке 10 400 рублей за квадратный метр в год для сегмента A/Prime и 8 400 рублей за квадратный метр в год — для B+/−.

Аналитики Nikoliers подчёркивают, что рост средних арендных ставок в третьем квартале не связан с активизацией спроса, а обусловлен изменением состава предложения: на рынок выходят дорогостоящие лоты, ранее ориентированные на продажу, а теперь представленные в сегменте аренды.

Частные собственники всё чаще вкладываются в отделку помещений, чтобы сократить сроки экспозиции: по данным за III квартал, офисы с отделкой стоят в среднем на 19% дороже по рынку в целом и на 52% — в сегменте A/Prime.

Кроме того, частные инвесторы формируют ценообразование исходя из собственных инвестиционных ожиданий, из‑за чего отдельные объекты предлагаются по ставкам, превышающим среднерыночные в 1,5–2 раза.

В сегменте реализации офисных блоков в строящихся зданиях средняя рыночная цена составила 521 тысячу рублей за квадратный метр (снижение примерно на 3% с начала года), а внутри МКАД показатель зафиксирован на уровне 534 тысяч рублей за квадратный метр (минус 2%).

Спрос на покупку офисных площадей сократился на 24% в годовом выражении и вернулся к уровню 2023 года. При этом свыше 60% покупателей — инвесторы, заинтересованные в последующей сдаче объектов в аренду или их перепродаже, что окончательно закрепило за офисной недвижимостью статус востребованного инвестиционного актива.

Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers, прокомментировал ситуацию следующим образом: «Несмотря на рекордный ввод, мы фиксируем иллюзию выбора на рынке.

Помимо фактической вакансии 6,8% (или 1,5 млн кв. м) без учёта Moscow Towers, существуют скрытые резервы, которые традиционно не учитываются в индикаторах: субаренда (0,5%), сервисные офисы (0,2%), потенциальное высвобождение до конца года (0,8%) и вакансия у частных инвесторов в БЦ с вводом в 2026 году (1,7%).

В совокупности этот резерв формирует потенциальную вакантность 2026 года на уровне 10,3%, но больше метров не значит больше подходящих вариантов. При всех целевых критериях — локация, класс, отделка, инженерия, планировки — число релевантных лотов может исчисляться единицами».

Согласно прогнозам Nikoliers, к концу 2026 года общий объём предложения офисных площадей достигнет 22,4 миллиона квадратных метров, из которых 7,9 миллиона квадратных метров придётся на сегменты A и Prime. Ожидаемый объём ввода по итогам года составит 1 082 тысячи квадратных метров.

Прогнозируемая средневзвешенная ставка аренды оценивается в 35 000 рублей за квадратный метр в год, при этом в классе A/Prime показатель может достичь 44 500 рублей за квадратный метр в год, а в сегменте B+ — 28 000 рублей за квадратный метр в год. Доля вакантных площадей к концу года может вырасти до 7,0–7,5%.

Восстановление заметной рыночной активности аналитики ожидают не ранее 2027 года.

Источник